文 | 土哥涅夫

值班编辑 | 宝珠

视觉 | 林溪

2019年，因为一篇《流浪到鹤岗，我五万块买了套房》的网文，东北小城鹤岗正式出圈。从此，鹤岗的城市形象便与低房价深度绑定在了一起。诸如#80后夫妻用3个月工资全款买房#、#鹤岗的房价为什么这么低#等话题，时不时便会窜上微博热搜，引发上亿人次的围观议论。

随着知名度的上升，人们在打量鹤岗低房价的同时，也看到了这座煤城的另一面：资源枯竭、人口外流、城市老化……一些人甚至将这种现象以鹤岗命名，称之为“鹤岗化”。

“鹤岗化”作为一个形容城市缺少活力、房价贬值的专有名词，这两年越来越多地出现在各种媒体和人们的口中。最近，财经媒体“智谷趋势”做了一个统计，全国至少有95个城市，已经“鹤岗化”。人们只需花费十几万甚至几万元，就能在这些城市拥有一套属于自己的房子。

令人更为不安的是，这些城市不仅局限于鹤岗等资源枯竭型城市，也不止分布于嘉峪关等中西部偏远地区，相反，从渤海之滨到云贵高原，自东北到华南，25个省份都榜上有名，占全国34个省级行政区的比例超过了三分之二。就连京津冀、珠三角、成渝等中国经济的重要支撑极，也已经被“鹤岗化”的城市或片区所包围。

比如最近，“天津武清一小区房价从160万降到39万元”的新闻引发很多关注。但其实在京津冀地区，这还不是最狠的。在张家口市下花园区，花6万元就可以买到一套建筑面积60平方米的两室一厅，花8万元则能买一套78平方米的两室两厅，而总价在10万元左右的房源当地足足有数十套。

要知道，张家口可是曾和北京一起举办过冬奥会的城市，两市距离仅仅100公里，坐高铁只要40分钟，房价却从海淀的10万一平，断崖式下跌至10万以内一套。

而在成渝地区，“鹤岗化”也在紧逼。不仅像广安这样的重庆都市圈成员城市榜上有名，甚至就连长寿、龙泉驿等成渝主城区都未能幸免。

其中前者位于重庆主城都市区的东北部，从长寿区政府到重庆朝天门码头，直线距离只有不到60公里，相当于上海到昆山、杭州到海宁、广州到东莞的距离。

而后者更近，从号称“成都鹤岗”的龙泉阳光城到市中心的天府广场，距离仅20多公里，但当地有些楼盘价格10年没涨过，有些近4年跌了6成。像10万一套的足球村，20万一套的五角大楼和自由假日，让囊中羞涩的蓉漂来了就不想走。

就连经济第一大省广东，也坐拥四会、鹤山、揭阳、河源、清远等5座“鹤岗化”城市。其中肇庆四会、江门鹤山还都位于珠三角，前者紧挨着佛山三水区，后者则与佛山南海、顺德等经济强区接壤。

即便是清远，距离广州市中心也仅90多公里，而当地挂牌2000～3000元/平的房源比比皆是。甚至广州花都区，也不乏“白菜房”。比如万虹花园，开车去珠江新城也就1个多小时，总价17万就能拿下厨卫单间，总价30万则可拥有一室一厅。

唯一集体缺席“白菜房”的区域，只有江浙沪。上海不消说。江苏方面，目前，苏北房价也要9000多一平。而浙江的购房门槛更高，即便是最便宜的舟山，均价也要1.3万元。

那么问题就来了，为什么只有长三角能避免“鹤岗化”？

要解释江浙沪避免“鹤岗化”的原因，首先得搞清楚其他几极为啥没能抵挡住“鹤岗化”的侵蚀？

众所周知，现阶段城市化的趋势是大城市化，并在此基础上出现都市圈化。京津冀虽然看名字像是三足鼎立的格局，但事实上，随着天津跌出城市榜前十，京津冀城市群正在一步步向“北京都市圈”收缩。

而根据国家发改委的定义，都市圈的范围一般以1小时通勤圈（大概50-100公里）为半径。这也是为啥距离北京100公里外的张家口，会出现几万元一套房的情况。

因为张家口出圈了。

另外，北京的产业结构又是三产绝对占主导——2023年北京第三产业占比高达85%，比上海足足高出10个百分点，而北京的工业增加值（6525.6亿元）在全国只能排到第11名，仅为上海的56%。

服务业的特质决定了北京无论人口、产业都更倾向于集中分布，难怪北京几次强力疏解外迁产业，但总体效果并不明显。

同时，由于北京周边的天津、河北产业结构偏重，产业实力太弱，无法与北京形成产业互补，难以承接北京外溢的许多资源。这几方面因素决定了，尽管北京很强，未来有可能超过上海成为第一市，但整个京津冀能够抵御“鹤岗化”的区域范围并不大。

至于成渝城市群，一方面这两市的实力相比北上深本就较弱。另一方面成渝之间相距太远，将近260公里，相当于上海到南京的距离，是北京到天津的两倍。加之整个川渝地区发达程度难以与沿海相比，所有资源仅够堆出两座超特大城市，两市之间缺乏苏锡常那样的发达过渡带，这就使得成渝彼此难以相互辐射，中间存在大片“鹤岗化”的断层区域。

就这一点来说，成渝和京津冀其实挺像的，都是一片欠发达地区中间冒出一两座头部城市，犹如沙漠里的绿洲。这既决定了两个区域的发展上限，无法与长三角相媲美，也注定了其核心城市将面临被“鹤岗”包围的处境。

广东的情况也有点类似。一方面珠三角与非珠地区的发展天上地下，所以清远虽然离广州不远，但妥妥的算是粤北山区城市，房价低很正常，不能简单地只看直线距离。另一方面即使在珠三角内部，东海岸与西海岸、黄金内湾与肇庆、江门等外围城市之间，也存在巨大的发展落差。

更重要的是，过去珠三角是香港、广州、深圳三核鼎力，但近年来，随着深圳经济逐渐拉开与港穗的差距，以及深中通道的通车，深珠通道的规划，深圳的城市影响力正在突破珠东深莞惠都市圈的范围，开始向珠西延展。甚至就连广州南沙，都借助深中通道南沙支线，逐渐融入深圳“15分钟工作生活圈”。

大湾区，似乎正在蜕变为深圳都市圈，而广州、香港则一步步沦为环深城市。

从珠三角到大湾区，再到黄金内湾，珠江口的人口、产业正在进一步地向内聚合，变身为一座巨型城市。其结果就是，黄金内湾越发达，对大湾区周边甚至区内外围地带的虹吸就越厉害，附近城市的“鹤岗化”也越明显。

梳理完京津冀、成渝和大湾区被“鹤岗化”城市包围的原因，长三角为何能避免“鹤岗化”的答案其实已呼之欲出。

前不久，上海大都市圈又双叒叕扩容了，从最初的“1+6”，到后来的“1+8”“1+12”，再到如今的“1+13”，8年间上海大都市圈面积范围扩大了一倍。以上海为圆心，无论是往西到安徽宣城，还是往北到江苏盐城，距离都超过了250公里。

为什么上海大都市圈那么大，能够突破国家发改委定义的100公里边界范围？

从区位上看，不同于华北、川渝这些相对不太发达的区域，上海大都市圈所在的江南地区自古便是天下财富汇集之地。圈内很多城市，虽然规模、体量不及上海，但论起民富，一点不输上海，比如环沪县市就普遍比上海临近江浙的远郊区县要来得发达。要是回溯历史，甚至还可以说，上海从小县城崛起为大都会，靠得就是一波又一波江浙乡绅财阀的持续输血助力。

这点决定了上海大都市圈和其他都市圈有着本质不同。后者是一个核心城市带飞一帮小城弱市，而上海大都市圈则是一群发达城市的自由联合。彼此之间互通有无、资源共享是有的，但要说谁傍谁、谁带谁，则未必。

当然，这种发达城市的自由联合体，并不只有上海大都市圈一家，也不止存在于长三角，珠三角同样如此。所不同的是，地处长江口的江浙沪平原面积远大于珠三角，其所背靠的长江经济带，人口规模、经济体量、腹地范围更是珠江-西江经济带的数倍。这些都决定了整个长三角城市群的总体规模远大于包括珠三角在内的其他几极。

这种大，不只反映在总量数据上，更体现在城市群的内部结构上。

京津冀有产业竞争力、人口吸引力的只剩下一个“北京都市圈”；而川渝地区也就成都、重庆两个都市圈；大湾区的情况要好些，光万亿GDP城市就有5个，但彼此挨得太近，各城市更关心对内的融合，以“变成一个市”为荣，而不太重视向外拓展。

唯有长三角，拥有数量众多且梯度合理的发达都市圈集群。

其中，作为龙头的上海，不像三产独大的北京那样，在产业上与天津河北格格不入。相反，上海及其周边的苏州、宁波、无锡都是排名前十的制造业重镇，彼此之间的产业关联度相当高。根据同济大学唐子来教授关于“城市关联度”的研究，长三角几乎所有重要城市的第一关联城市都是上海，而其他几极内部的城市关联性则比较分散。

但与此同时，由于长三角范围太大，不管上海大都市圈再怎么扩容，都无法覆盖整个长三角。加之杭州、南京、合肥等副中心实力也不弱，在所处次区域都是当仁不让的中心，构建起了各自的都市圈。

所以，长三角不是一个同心圆结构，而是大圈套小圈、圈圈有交集的梯形结构。这大大拓展了长三角的辐射面，哪怕是一些边缘城市也能接受到来自中心城市的资源外溢和产业转移，从而避免了“鹤岗化”的命运。

除了地理区位、城市格局，还有一点不能不提，那就是我们以前在“长三角为啥没有夜生活”的话题中分析过的，江浙沪作为中国最卷的地方，小孩子卷读书，大人卷赚钱，卷来了钱也还没完，必须让钱生钱，而不是像川渝、老广那样拿去消费，过夜生活。

至于如何钱生钱，过去最好的办法就是投资房地产。结果导致不仅杭州南京的房价遥遥领先成都武汉重庆等其他地区的同档城市，就连丽水衢州等长三角小城的房价也堪比不少内地省会。

凡此种种，江浙沪能不成为“鹤岗化”的绝缘体？

最近江苏宣布，特斯拉Model Y和问界M7等一众国产新能源车型一起，进入当地政府采购目录。紧接着，上海临港片区多家国企也采购了一批特斯拉Model Y作为企业功能用车。

虽然各地这么做，是对落实政府采购活动中平等对待内外资企业的积极响应，但正如有分析指出的，真正的看头其实在后面。

随着特斯拉国产车“禁停禁行”限制解除，Model Y进入政府采购目录，特斯拉的FSD自动驾驶技术，获批进入中国也就将进入倒计时。而此举不仅会在自动驾驶领域产生鲶鱼效应，还有望拯救郊区的房子。

为什么这么说呢？

过去，很多人买郊区住宅，主要是因为市区房价太贵很难上车，但代价是每天必须忍受长时间的通勤。而无人驾驶一旦落地推广，那么上车一点火，就能看看电影、办办公，甚至一路睡到单位，再远的房子都不会嫌远，城市的通勤半径将被无限扩大，很多“鹤岗化”城市的命运也有望被改变。

毕竟，很多“鹤岗化”的地方距离核心城市并没有想象的那么远，比如从张家口下花园区的马车社住宅楼坐高铁到海淀区的清河站，再换乘地铁去上班地点，通勤时间理论上可以控制在一小时左右。而在北京，有多达600万人每天的通勤在一小时以上，部分人甚至忍受着单程1.5小时的超长通勤。

相比北京城里高昂的房价房租，同样通勤时长的张家口，对于很多上班族，尤其是那些自由职业者来说，就显得友好很多。

事实上，从文艺业者到数字游民，随着产业的变迁，现如今灵活就业群体正在变得越来越大。不同于上班族，这个群体无需天天打卡，因此倾向于逆城市化搬迁，以寻求性价比更高的住处。这就给了很多“鹤岗化”城市与区域得以重生的契机。

像我本人居住的杭州良渚，虽然地处杭州西北郊，但因房价低廉、环境舒适、交通便利，聚集了大量自由职业者，成为杭州文艺浓度、婴幼儿密度最高的区域之一，展现出不同于老城区的勃勃生机、万物竞发的朝气。

所以，“鹤岗化”并非是对所有城市的最终判决。对于很多距离超特大城市仅一两百公里的“鹤岗”来说，如果产业定位、配套设施做得好，“白菜房”反而可能成为城市新的吸引力。

对于这些城市来说，“鹤岗化”并没有那么可怕，只不过是新一轮城市嬗变的开端。